Une VEFA lancée aujourd'hui se livrera après le 10 juillet 2027
La loi « narcotrafic » du 13 juin 2025 a inscrit les promoteurs immobiliers au 8° bis de l'article L. 561-2 du code monétaire et financier. Ils n'y sont pas encore assujettis pour autant : l'entrée en vigueur de ce point est fixée « à une date fixée par décret, et au plus tard le 10 juillet 2027 », et le décret n'est pas paru — Légifrance affiche une version à venir du 10/07/2027. Beaucoup en concluent qu'il n'y a rien à faire. C'est une lecture risquée : le règlement européen 2024/1624 s'applique directement, sans transposition, le 10 juillet 2027. Et une opération lancée aujourd'hui sera encore en cours ce jour-là.
en vigueur au plus tard le 10/07/2027
européen s'applique seul
Un agent immobilier sait depuis longtemps qu'il est assujetti. Un promoteur, non : jusqu'en 2025, il ne figurait nulle part dans l'article L. 561-2 du code monétaire et financier, celui qui énumère les professions tenues à la vigilance anti-blanchiment. Vendre ses propres lots n'est pas de l'entremise au sens de la loi Hoguet, et cette frontière suffisait.
Elle ne suffit plus. Et le calendrier qui s'ouvre a une particularité que peu de métiers connaissent : il est plus court que le cycle d'une opération.
Ce qui a déjà changé, le 13 juin 2025
La loi n° 2025-532 du 13 juin 2025, dite loi « narcotrafic », a modifié l'article L. 561-2 du code monétaire et financier. Son article 4 y insère un point nouveau, le 8° bis, dont voici le texte exact :
« Les marchands de biens et les promoteurs immobiliers, dans des conditions définies par décret »
Deux métiers entrent ainsi dans le dispositif : les marchands de biens et les promoteurs. Ce n'est pas une annonce, ni un projet : c'est du droit positif, publié au Journal officiel.
Le décret manque — et voilà ce que cela ne veut pas dire
La fin de la phrase compte autant que le début : dans des conditions définies par décret. Tant que ce décret n'est pas publié, les contours de l'obligation — quels seuils, quelles opérations, quelles diligences exactement — ne sont pas fixés.
Beaucoup s'arrêtent là, et concluent qu'il n'y a rien à faire avant de savoir. C'est compréhensible, et c'est risqué pour deux raisons.
La première : un décret d'application se publie quand le gouvernement le décide, sans préavis utile. Le décret sur la formation LCB-FT, par exemple, est paru le 24 avril 2026 et s'appliquait dès le surlendemain. Un métier qui attend le texte pour commencer découvre ses obligations le jour où elles s'imposent.
La seconde est plus structurelle, et c'est celle qui donne sa date à cet article.
Le 10 juillet 2027 : l'Europe n'attend pas le décret
Le règlement (UE) 2024/1624 — l'AMLR, pièce maîtresse du paquet anti-blanchiment européen — est applicable à partir du 10 juillet 2027.
Un règlement n'est pas une directive. Il ne se transpose pas : il s'applique directement dans les vingt-sept États membres, à la date prévue, sans qu'aucun texte national ne soit nécessaire. Le décret français attendu peut arriver avant, après, ou définir des modalités plus précises — il ne conditionne pas l'entrée en vigueur du règlement.
La question n'est donc plus si les promoteurs seront assujettis, mais quand — et la réponse la plus tardive possible est déjà connue : le 10 juillet 2027.
Pour un métier dont le cycle de production dépasse deux ans, c'est demain. Une opération commercialisée aujourd'hui sera livrée après cette date, avec des dossiers d'acquéreurs constitués avant elle.
Êtes-vous concerné ? La réponse dépend de votre façon de vendre
Ici, une nuance mérite d'être dite franchement, parce qu'elle est souvent escamotée. L'article 3 du règlement européen vise, parmi les entités assujetties :
« les agents immobiliers et autres professionnels de l'immobilier dans la mesure où ils agissent en tant qu'intermédiaires dans des transactions immobilières »
Le considérant 57 du même règlement précise que sont visés les promoteurs immobiliers « lorsque et dans la mesure où ils interviennent dans l'achat, la vente et la location de biens immeubles ».
Autrement dit : le règlement européen raisonne en actes, pas en statuts. Un promoteur qui vend exclusivement ses propres lots, pour son propre compte, peut soutenir qu'il n'agit pas comme intermédiaire. Le point fait débat, et c'est précisément ce que le décret français est censé trancher.
Mais trois situations, elles, ne font aucun doute — et la plupart des promoteurs sont dans au moins une :
- Vous commercialisez via une structure détentrice d'une carte professionnelle. Cette structure est assujettie depuis toujours, au titre de la loi Hoguet. Le sujet n'est pas 2027 : il est déjà là.
- Vous vendez des lots pour le compte d'un tiers — co-promotion, mandat d'une SCCV partenaire, commercialisation d'un programme qui n'est pas le vôtre. C'est une intermédiation, au sens le plus clair du texte.
- Vous êtes aussi marchand de biens. Le 8° bis vise les deux métiers dans la même phrase, sans distinguer.
Et il reste le cas de tous : le plafond en espèces, qui ne dépend d'aucun assujettissement.
Ce que la VEFA a de particulier, et que les textes ne disent pas
Les obligations anti-blanchiment ont été écrites pour une vente : un acquéreur, un bien, un jour de signature. La vente en l'état futur d'achèvement, elle, s'étale — et chaque particularité du métier est un point de vigilance supplémentaire.
Le temps long. Entre la réservation et la livraison, il se passe souvent deux ans. Le dossier de l'acquéreur est constitué au début, et l'opération se dénoue à la fin. Si les diligences ne sont pas faites au moment de la réservation, elles sont à refaire — sur une personne qu'on ne reverra peut-être qu'à l'acte.
Les appels de fonds. Le prix n'arrive pas en une fois mais par tranches, au fil du chantier. Chaque versement est une occasion de voir ce qui ne se voyait pas au départ : un changement de compte payeur, un tiers qui règle à la place de l'acquéreur, un apport qui ne correspond pas au profil déclaré.
Les acquéreurs personnes morales. SCI familiales, sociétés d'investissement, structures étrangères : derrière chacune, il faut identifier les bénéficiaires effectifs réels — ceux qui contrôlent, pas ceux qui signent. C'est le manquement le plus fréquemment relevé dans l'immobilier.
La chaîne d'intervenants. Commercialisateurs, réseaux de mandataires, conseillers en gestion de patrimoine, notaires : chacun fait ses propres diligences, personne ne les partage. Le promoteur est au centre, et c'est souvent lui qui ne sait pas ce que les autres ont vérifié.
Par où commencer, sans attendre le décret
Rien de ce qui suit ne suppose de connaître le contenu exact du décret. Ce sont les diligences socles, celles que tous les textes — français et européen — imposent depuis toujours aux professionnels de l'immobilier.
Sauriez-vous produire cela sur une opération en cours ?
- La pièce d'identité de chaque acquéreur, vérifiée et datée — pas seulement photocopiée au dossier commercial.
- Pour chaque acquéreur société, les bénéficiaires effectifs identifiés, avec la source de l'information et la date à laquelle elle a été vérifiée.
- L'origine des fonds : apport personnel, prêt, cession d'un autre bien, fonds venus de l'étranger — et la cohérence de l'ensemble avec le profil déclaré.
- Le criblage de chaque partie : gel des avoirs, sanctions internationales, personnes politiquement exposées.
- Une évaluation du risque écrite par opération, et la décision qu'elle a motivée — accepter, renforcer la vigilance, refuser.
- La trace de tout cela, datée, conservée cinq ans, et opposable à un contrôleur qui vous la demandera bien après la livraison.
Cette dernière ligne est celle qui décide. Une vérification réellement faite mais jamais tracée est, au contrôle, une vérification qui n'a pas eu lieu — c'est le raisonnement constant de la Commission nationale des sanctions, et il ne changera pas en 2027.
Le meilleur moment pour commencer est l'opération en cours
Un registre se remplit au fil de l'eau, pas rétroactivement. Les dossiers que vous constituez aujourd'hui sont ceux que vous présenterez en 2028 ou 2029, quand un contrôle portera sur une opération livrée entre-temps.
C'est la raison pour laquelle nous avons ouvert le registre gratuitement : tenir un registre n'est pas ce qui coûte, et il n'y a aucune raison de le faire payer. Vous saisissez vos opérations, vos acquéreurs, vos pièces et vos décisions ; chaque ligne est horodatée et scellée dans une chaîne d'empreintes, de sorte qu'elle ne peut plus être réécrite après coup. C'est précisément ce qui donne sa valeur à une preuve.
Le criblage — interroger sept listes de sanctions et de personnes politiquement exposées — est l'acte facturé, parce qu'il a un coût réel à chaque interrogation. Les trois premières opérations sont offertes, sans carte bancaire : de quoi éprouver le dispositif sur un vrai programme avant de décider quoi que ce soit.